Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,

im Zusammenhang mit dem von der Verwaltung vorgeschlagenen Verkauf der FSB GmbH sowie der städtischen Wohnungen möchten wir Sie um frühestmögliche Beantwortung nachstehender Fragen zur Vorbereitung der Beratungen im gemeinderätlichen Hauptausschuss bitten:

I. Fragen zu derzeitigen Verhältnissen bei FSB- und städtischen Wohnungen

1. Wo sind die FSB-Wohnungen sowie die städtischen Mietwohnungen in welcher Anzahl und mit welchem Anteil am gesamten Mietwohnungsbestand im jeweiligen Quartier im Stadtgebiet verteilt?
2. Wie stellen sich die Sozialstruktur und die aktuellen Einkommensverhältnisse der städtischen sowie der FSB-MieterInnen dar?
3. Wie viel Prozent der FSB-Mieterhaushalte könnten sich nach Auffassung der Verwaltung nicht auf dem freien Wohnungsmarkt mit angemessenem Wohnraum versorgen? Welcher Anteil hätte auf Grund seiner Einkommensverhältnisse nach Einschätzung der Verwaltung keine größeren Probleme auf dem freien Markt, die dort üblichen Mieten zu bezahlen?
4. Wie viele Belegungsrechte für welche Zielgruppen und mit welchen Mietpreisen/Mietpreisbindungen besitzt die Stadt Freiburg bei der FSB und bei sonstigen Bauträgern in den einzelnen Stadtteilen?
5. Wie viele Mieterhaushalte verfügen beim Einzug in eine Wohnung der Stadt bzw. der FSB über einen Wohnberechtigungsschein?
6. Wie viele Mieterhaushalte aus der Notfallkartei wurden in den letzten fünf Jahren in Wohnungen der Stadt, der FSB sowie bei sonstigen Vermietern versorgt?
7. Bei wie vielen FSB- bzw. städtischen Wohnungen wird der nach dem Mietspiegel höchstmögliche Mietpreis bereits verlangt, bei wie vielen Wohnungen besteht noch Spielraum nach oben und in welchem Ausmaß?
8. Wie verfahren Stadt und FSB bei der Neuvermietung von Wohnungen? Wird die laut Mietspiegel mögliche Vergleichsmiete angesetzt oder sogar - wie rechtlich zulässig - um bis zu 20% überschritten?
9. Wie viele Mieterhaushalte in öffentlich geförderten Mietwohnungen der FSB wären derzeit unter ausschließlich formaler Betrachtung der Einkommens-verhältnisse von der Fehlsubventionierungsabgabe betroffen?
10. Wie viele Mieterhaushalte leben derzeit in Wohnungen des IV. Förderweges (Subjektförderung), die aufgrund von Überschreitung der Einkommensgrenzen keine städtische Mietsubventionierung mehr erhalten, aber dennoch weiterhin von einer öffentlich geförderten Mietpreisobergrenze profitieren?
11. Wie viele Alg.II- bzw. SozialgeldempfängerInnen (mit Übernahme der Wohnungskosten durch die Stadt Freiburg) wohnen in FSB- bzw. städtischen Wohnungen? Gibt es spezifische räumliche Verteilmuster/Schwerpunkte?
12. Wie viele der Hartz IV-Bedarfsgemeinschaften (absolut und prozentual), deren Miete über dem Freiburger Regelsatz für die Übernahme der Wohnungsmiete liegt, wohnen in Wohnungen der FSB und der Stadt Freiburg?
13. Die Stadt bezahlt offenbar Wohnungskosten für 9.200 Bedarfsgemeinschaften. Wie stellen sich Kosten dar für den Anteil der in FSB- bzw. städtischen Wohnungen lebenden Menschen, wie der Anteil der in Wohnungen mit sonstigen Belegungs-rechten bzw. in freifinanzierten Wohnungen lebenden MieterInnen (absolut; pro m²)?

II. Fragen zu pot. Folgen eines Wohnungsverkaufs/Optionen eines Teilverkaufs

1. Ist nach Einschätzung der Verwaltung nach einer Privatisierung mit überdurchschnittlichen Mietpreiserhöhungen zu rechnen? Falls Ja, in welchem Umfang und in welchem Zeithorizont? Falls Nein, weshalb nicht?
2. Welche Auswirkungen hätten derartige Mietpreissteigerungen (beispielsweise um jährlich 5% bei 5.000 Wohnungen der FSB)
   •    auf die Höhe der von der Stadt zu zahlenden Kosten für die Unterbringung?
   •    auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Freiburger Mietspiegel?
3. Welche Alternativen der Wohnversorgung bestünden für Hartz IV-MieterInnen, die das Mietkosten-Limit nach einem möglichen Mietpreisanstieg deutlich überschreiten?
4. Welche mittel- bis langfristigen Auswirkungen hätte ein Komplettverkauf auf die Entwicklung der Sozial- und Bewohnerstruktur in den bislang maßgeblich von FSB-Mietwohnungsbeständen geprägten Quartieren?
5. Wie ist die Option eines Teilverkaufes von bestimmten Wohnungssegmenten (öffentlich geförderte Wohnungen; besonders preisgünstige „freie“ Mietwohnungen; bestimmte Kontingente in ausgewählten Quartieren) oder FSB-Gesellschaftsanteilen an die in Freiburg tätigen Wohnungsbaugenossenschaften zu beurteilen?
6. Wie viele Wohnungen mit welcher Struktur sollte eine "strategische Reserve" an Wohnraum im Niedrigpreissegment für besondere Bedarfsgruppen umfassen (z.B. Hartz IV-EmpfängerInnen; akute Fälle der „Wohnungssicherung“; Notfallkartei; Alleinerziehende; MigrantInnen; Behinderte; Modellwohnformen etc.)?
7. Müssen derartige Wohnungen bei der Stadt bzw. dem verbleibenden städtischen Bauträger verbleiben oder können solche Wohnangebote auch durch entsprechende Ausschreibungsbedingungen vertraglich beim Privatinvestor gesichert werden?
8. Könnte im Rahmen einer Betriebsaufspaltung der FSB ein ggf. erwünschter Wohnungsteilbestand bei der städtischen Tochtergesellschaft verbleiben, während die restliche Gesellschaft zum Verkauf ausgeschrieben wird? Gäbe dies steuerliche oder sonstige (z.B. organisatorische, betriebswirtschaftliche) Probleme?

III. Fragen zum Thema Sozialcharta und weiteren vertraglichen Bindungen

1. Wie viele Belegungsrechte (bzw. Besetzungsrechte) durch die Stadt für welche Zielgruppen und mit welchen Konditionen sind nach Auffassung der Verwaltung künftig erforderlich und in die Ausschreibung aufzunehmen?
2. Sollen für definierte Wohnungskontingente (besonders günstiger Wohnraum, besondere Wohnungsgrößen, besondere räumliche Lagen) gesonderte Belegungsrechte, Mietpreislimitierungen z.B. analog der Obergrenzen für die Hartz-IV-Mietkostenübernahme bzw. begrenzte Mietpreissteigerungsraten gefordert werden? Falls Ja, in welchem konkreten Umfang?
3. Die Beschränkung einer Mietpreissteigerung um z.B. maximal 3% über dem Lebenshaltungskostenindex pro Jahr bei nicht-geförderten Wohnungen gilt in bisherigen Verträgen als Durchschnitt für den Gesamtwohnungsbestand. Dies lässt Spielraum für eine Mieterhöhung in Wohnungsteilbeständen um bis zu 20% in drei Jahren (gesetzlicher Spielraum) im Rahmen des Mietspiegels. Soll eine derartige erhebliche Mietpreissteigerung durch alternative Regelungen für konkret festzulegende Teilbestände ausgeschlossen werden?
4. Kann/soll ein Weiterverkaufsverbot für festzulegende Wohnungsteilsegmente für einen längeren Zeitraum (10/20 Jahre), d.h. eine langfristige Bestandshaltung dieser Wohnungen, vertraglich gesichert werden? Unbeschadet der Möglichkeit einer ggf. jährlich festzulegenden Quote für Mieterverkäufe.
5. Können/sollen auch Mitbestimmungsregelungen (Mieterbeirat, Mitbestimmung bei Belegung, Mitsprache bei Sanierung, Erhalt von Bewohnertreffs/-räumen in Hochhäusern) bzw. die Forderung nach Erhalt bzw. Schaffung dezentraler Mieterbüros (siehe Pläne FSB für Weingarten/Kromer-Gelände) als Vorgaben in die Ausschreibung aufgenommen werden?
6. Welche Frist für die Wahrnehmung eines Vorkaufsrechtes bei der Mieter-privatisierung erscheint der Verwaltung als zielführend? Ist die Drei-Monats-Regelung in Dresden hierfür ausreichend?
7. Der „Marktwert“ als Bezugspunkt für eine Verbilligung des Erwerbspreises im Rahmen der Mieterprivatisierung erscheint ungeeignet, da äußerst auslegungsfähig. Bezugspunkt darf auch nicht der – theoretische – Wert der unvermieteten Wohnung sein, der weit höher läge, obwohl die entsprechende Wohnung faktisch ja vermietet ist. Wie kann eine adäquate und unstrittige Wertermittlung als Bezugspunkt für eine Verbilligung erfolgen?
8. In welchem Umfang (Anzahl Wohnungen, Investitionssumme gesamt bzw. pro m² Wohnfläche, Zeitrahmen) soll die Umsetzung anstehender bzw. erforderlich gehaltener Instandhaltungs-, -setzungs-, Modernisierungs- und Sanierungsmaß-nahmen durch den Käufer vertraglich gesichert werden? Wie kann sichergestellt werden, dass insbesondere energetische Sanierungsmaßnahmen zur Verringerung der Mietnebenkosten sowie als Beitrag zum Klimaschutz durchgeführt werden?
9. Wie kann das Verbot der Luxussanierung anhand geeigneter Parameter konkret und eindeutig definiert werden?
10. Können die festgelegten Mieterschutzbestimmungen in die individuellen Mietverträge der MieterInnen übernommen werden?
11. Über welche Kontrollmechanismen soll und kann eine regelmäßige unabhängige Überprüfung der Einhaltung einer Sozialcharta sowie die Durchsetzung ggf. erforderlicher Sanktionsmaßnahmen gewährleistet werden?
12. Können derartige Sanktionen bei Verstößen (z.B. durch Vertragsstrafen in angemessener Höhe) „wasserdicht“ - auch im Falle eines weiteren Eigentumsüberganges - gewährleistet werden?
13. Wie kann erreicht werden, dass betroffene Mieterhaushalte eigene Ansprüche aus einer Sozialcharta geltend machen können, nicht (nur) über die Stadt Freiburg als Verkäuferin?
14. Kann/soll vertraglich eine Vermietungsverpflichtung zur Vermeidung eines unüblich langen Leerstandes von Einzelwohnungen bzw. relevanter Wohnungsteilbestände festgeschrieben werden?
15. Ist die Festschreibung einer „Clearing-Stelle“ bei Konflikten zwischen MieterInnen und Wohnungseigentümer vorgesehen und vertraglich abzusichern?
16. Wie ist vertraglich abzusichern, dass weiterhin Aufträge im bisherigen Umfang für Instandhaltung, Modernisierung etc. an regionale Firmen vergeben werden?
17. Wie können ein Erhalt sowie die öffentliche Zugänglichkeit bisheriger Infrastruktureinrichtungen (Wege, [Spiel-/Bolz-] Plätze, Grünanlagen etc.) auf den zu verkaufenden Flächen sichergestellt werden?

IV. Fragen zum Erhalt einer städtischen Bauträgergesellschaft

1. Welche aus stadtplanerischer/stadtentwicklungspolitischer Sicht wichtigen und entwicklungsfähigen bebauten und unbebauten Grundstücke sollen bei der verbleibenden/neu zu gründenden städtischen Bauträgergesellschaft verbleiben?
2. Wer soll den beim städtischen Wohnbauträger ggf. verbleibenden Restbestand sowie die künftig zu errichtenden preiswerten/Sozial-Wohnungen "betreiben"? Die Gesellschaft selbst? Mit welchem Personalbestand?
3. Welcher Kapitalgrundstock wäre für Erstellung künftiger preiswerter Mietwohnungen (Anzahl pro Jahr? Umfang ggf.  in der Größenordnung wegfallender Belegungsrechte und auslaufender Sozialbindungen?) bei der beizubehaltenden Wohnbaugesellschaft erforderlich?

V. Fragen zu alternativen Einnahmemöglichkeiten/zur Haushaltsentwicklung

1. Wie stellen sich Gesamtbestand und  Wert der städtischen Erbbaugrundstücke dar? Einnahmen in welcher Höhe wären bei einem sukzessiven Verkauf (ggf. i.R. eines bereits früher praktizierten Sonderprogrammes) pro Jahr zu realisieren?
2. Wie stellt sich der Bestand und Wert anderweitigen städtischen Grundbesitzes dar, der durch Innenentwicklung und im Rahmen von im neuen FNP möglichen Bebauungsplänen veräußert werden kann? In welchem zeitlichen Horizont und mit welchen jährlichen Einnahmen wäre eine solche Inwertsetzung städtischen Grundvermögens möglich?
3. Wie stellen sich Bestand und Wert des anderweitigen veräußerungsfähigen städtischen Immobilienbesitzes (z.B. gewerbliche Immobilien) dar, welche Veräußerungserlöse wären im Zeitablauf vorstellbar?
4. Welche Einnahmemöglichkeiten bestünden für die Stadt Freiburg bei einer (teilweisen) Umnutzung des Güterbahngeländes Nord zu Wohnzwecken im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages mit der Grundeigentümerin aurelis?
5. Wäre ein Verkauf der in Erbpacht vergebenen städtischen Grundstücke an die FSB möglich und haushaltsrechtlich genehmigungsfähig? Welcher Erlös wäre dadurch erzielbar, bei welchen Einnahmeausfällen durch wegfallende Erbbauzinsen?
6. Wäre ein Verkauf der städtischen Wohnungen samt Grundstücken an die FSB möglich und haushaltsrechtlich genehmigungsfähig? Mit welchem Erlös könnte dabei gerechnet werden, bei welchen Einnahmeausfällen für den städtischen Haushalt?
7. In welcher Höhe wäre eine Ausschüttung der Gewinne der Sparkasse Freiburg/Nördlicher Breisgau an die Stadt Freiburg möglich? Wie ist die Möglichkeit einer Verpfändung der Ausschüttung späterer Jahre zu beurteilen?
8. Welche konkreten Folgen hätte ein durch die Aufsichtsbehörde nicht genehmigter Haushalt auf den Haushaltsvollzug und insbesondere auf die Auszahlung von Zuschüssen im Bereich freiwilliger Leistungen? Welche politischen Handlungsspiel-räume verblieben dem Gemeinderat? Welche Kompetenzen und Handlungsoptionen hätte ein von der Aufsichtsbehörde ggf. eingesetzter staatlicher „Sparkommissar“? Gibt es vergleichbare Erfahrungen aus anderen Städten/anderen Bundesländern?
9. Welche finanziellen Einsparungen durch die bereits umgesetzten und noch anstehenden Maßnahmen im Zuge der Verwaltungsreform sind in den Haushaltsjahren bis 2012 zu erreichen? Wie stellt sich insbesondere die Entwicklung bei den Personalkosten dar? Welche darüber hinausgehenden relevanten Einsparmaßnahmen im „freiwilligen“ Bereich sind nach Auffassung der Verwaltung vorstellbar und umsetzungsfähig?
10. Das strukturelle Defizit des städtischen Haushaltes wird derzeit vom Rathaus auf ca. 35 Mio € pro Jahr beziffert, das im Wohnungsverkaufsfalle um rund 26 Millionen € für entfallende Zins- und Tilgungszahlungen reduziert werden soll. Der Regierungspräsident spricht in einem BZ-Interview vom 17.05.06 von „40 Millionen Euro aufwärts“ und begründet dies mit zu gering veranschlagten Finanzmitteln für Gebäude- und sonstige Infrastrukturerhaltung sowie einer niedrigen Schulden-tilgungsrate von 2%. Kann die Verwaltung diese Aussage bestätigen? Falls Ja, wie beabsichtigt die Verwaltung die verbleibende Deckungslücke durch Einsparungen oder Mehreinnahmen auszugleichen?
11. Wie könnte nach einer Entschuldung der Stadt bestmöglich sichergestellt werden, dass nicht innerhalb kurzer Zeit eine Neuverschuldung stattfindet? Welche politischen, haushalts- bzw. satzungs- oder aufsichtsrechtlichen Maßnahmen müssten dazu ergriffen werden?
12. Sollte die Stadt ihre Schulden wesentlich zurückführen bzw. völlig abbauen, hätte dies dann Auswirkungen auf Fördermittel, Finanzzuweisungen o.ä. - die dann ggf. wegfallen bzw. reduziert werden könnten? Welcher Art und Höhe wären diese möglicher Weise wegfallenden/reduzierten "Einnahmen"?

VI. Sonstige Fragen

1. Wie soll gewährleistet werden, dass sowohl in der geplanten „Lenkungsgruppe“ als auch bei der Auswahl der beratenden Gutachter sämtliche tangierten Fachbereiche (neben den Finanzen u.a. das Soziale und die Stadtentwicklung) gleichberechtigt beteiligt sind und ihre Belange einbringen können? Wie ist die Beteiligung der Politik, der FSB-Beschäftigten sowie des Mieterbeirates vorgesehen?
2. In welcher Weise und in welchem Ausmaß sind andere Bauträger (private, ehemals gemeinnützige, öffentlich-rechtlich organisierte oder Baugenossenschaften) in der Wohnversorgung einkommensschwacher oder sonstiger unterstützungsbedürftiger Bedarfsgruppen in Freiburg eingebunden?
3. Welche nach dem FNP 2020 bzw. im Rahmen der Innenentwicklung geeigneten Wohn- bzw.  Mischbauflächen können im Hinblick auf den „Wiederaufbau“ eines städtischen sozialen Wohnungsbestandes bzw. für preisgünstigen Mietwohnungsneubau auch durch andere Investoren generell, bevorzugt und beschleunigt zur Baureife gebracht werden? Wie viele Wohnungen welcher Qualität wären dadurch innerhalb welchen Zeitraums zu realisieren?
4. Welche Umstrukturierungsmaßnahmen mit dem Ziel einer Reduzierung der gegenüber anderen Wohnungsbauunternehmen hohen Verwaltungskosten laufen derzeit bei der FSB GmbH? Wie stellt sich insbesondere die Entwicklung der Mitarbeiterzahl und der Personalkosten in den nächsten Jahren dar?

Mit freundlichen Grüßen

gez. Maria Viethen, Fraktionsvorsitzende                         Eckart Friebis, Stadtrat