Nachhaltige Siedlungsentwicklung in Freiburg
Kategorie: Wohnen + LebenRede von Stadtrat Eckart Friebis in der Sitzung des Freiburger Gemeinderates am 25.01.2011, TOP 6-8:
• Aktivierung stadteigener Grundstücke für den Wohnungsbau
• Nachhaltige Siedlungsentwicklung in Freiburg
- Teil I: Bauleitplanung von 2007-2010
- Teil II: Fortschreibung der Zeitstufen für die Realisierung der Bauflächen im FNP 2020
Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
sehr geehrte Damen und Herren,
es ist etwas schwierig, die drei präsentierten Vorlagen in einem Redebeitrag zu würdigen.
Die eine Vorlage ist ein Rückblick auf die vergangenen vier Jahre über die Bauleitplanungsaktivitäten unter der Ägide des Oberbürgermeisters als Baudezernenten und des Baureferenten Schröder-Klings. Und da muss man anerkennend und mit großem Respekt feststellen, dass alle Beteiligten in den tangierten Ämtern ein Riesenrad gedreht haben, dafür allen nachträglich nochmals ein großes Dankeschön. Denn die Bilanz ist – schon rein zahlenmäßig – recht beeindruckend: fast 80 BP-Verfahren abgeschlossen, 52 im Laufen.
Das ermöglicht bis 2015 insgesamt die Realisierung von 2.500 WE – rund 1.500 im GWB, v.a. Mietwohnungen, ein Großteil davon auf städtischen Flächen und im Innenbereich, dazu rund 1.000 WE in ortstypischer Reihenhaus- oder Doppelhausbebauung, vor allem in den Ortschaften. Und dazu noch ca. 1000 WE Restpotenzial in Vauban und Rieselfeld. So kann in den nächsten Jahren der bisherige durchschnittliche Freiburger Wohnungsbedarf von 700-800 WE/Jahr erfüllt werden. Auch im gewerblichen Bereich sind genügend BP im Verfahren, um den absehbaren Bedarf der nächsten Zeit zu befriedigen.
D.h. Freiburg kommt seiner Verantwortung zur Schaffung der Voraussetzungen für neue Wohnungen und neue Arbeitsplätze in vorbildlicher Weise nach – was Quantität und Qualität anbelangt, weshalb die Überschrift der Vorlagen „Nachhaltige Siedlungsentwicklung“ ja völlig zu Recht gewählt wurde. Und wer an den intensiven Prozess der Flächenauswahl im FNP zurückdenkt und sich unsere umfangreichen baulandpolitischen Grundsatzbeschlüsse vor Augen führt, der weiß was ich konkret damit meine.
Unser neuer Baubürgermeister findet insofern ein gut bestelltes Feld vor und tritt in große Fußstapfen, aber nicht nur aufgrund seiner äußeren Statur sind wir uns sicher, dass er die anstehenden Aufgaben mit fester Hand, aber dennoch mit dem erforderlichen Fingerspitzengefühl weiterführen wird - in Zusammenarbeit mit OB und DezernentenkollegInnen und mit der Unterstützung seiner MitarbeiterInnen, natürlich unter gleichermaßen konstruktiver wie kritischer Begleitung durch den Gemeinderat. Dabei wünschen wir ihm viel Glück und Erfolg, das nötige Durchhaltevermögen und auch die Gelassenheit, nicht alles auf einmal angehen und schon gestern erledigt haben zu wollen.
Geht es bei der Stadtentwicklung und Baupolitik doch nicht primär um zufällige kurzfristige Reaktionen auf irgendwelche volatilen Investorenwünsche, sondern vor allem auch um langfristige Perspektiven mit der Definition von Leitplanken und übergeordneten Zielvorstellungen (ich persönlich habe es ja nicht so sehr mit dem gern bemühten aber schlecht fassbaren Begriff „Visionen“). Also Vorgaben, an denen sich die Einzelprojekte und die Ideen von Investoren und sonstigen Akteuren orientieren müssen. Ich glaube auch in dieser Hinsicht haben wir mit Herrn Prof. Haag den richtigen Mann, zur richtigen Zeit an der richtigen Stelle.
Foto: Helmut Thoma
Zur zweiten Vorlage. Beim Thema der Fortschreibung der FNP- Zeitstufen für die Bauflächenrealisierung, das ja aufgrund unserer Beschlüsse zum kontinuierlichen Abgleich von Angebot und Nachfrage im Rahmen des Monitorings sowie aufgrund aktualisierter Vorausberechnungen der Bevölkerungsentwicklung ansteht, kann ich unsere Einschätzung vorweg nehmen:
Die Grundannahmen der künftigen Bevölkerungsentwicklung sind für uns plausibel, das Ziel einer Stabilisierung der Bevölkerungszahl ab Mitte des Jahrzehnts findet unsere Zustimmung und das hierfür erforderliche Flächenangebot für den Bau zusätzlicher Wohnungen und für Gewerbeansiedlungen ist ausreichend vorhanden – sowohl was die Gesamtstadt betrifft als auch die einzelnen Quartiere. Dabei begrüßen wir insbesondere, dass für jeden einzelnen Stadtteil eine ortsspezifische Betrachtungsweise gewählt wurde. Und dass vor allem im Hinblick auf die Innenentwicklung, der künftig noch mehr Bedeutung zukommen wird, sogenannte „Stadtteil-Leitlinien“ erarbeitet werden sollen, die eine umfeldverträgliche, den ortstypischen Voraussetzungen Rechnung tragende Entwicklung gewährleisten sollen. Diese müssen zusammen mit komprimierten Stadtteilentwicklungsplänen (also einer Art „STEP-light“) kombiniert werden, sind doch die bisherigen Stadtteilentwicklungspläne - bei allem Lob und einer hervorragenden Qualität - in dieser aufwändigen Form wohl nicht fortzuführen. Zumindest nicht bei den gegebenen Personalressourcen und wenn es unser Ziel ist, mehr als einen solchen Plan in einem Zeitraum von vielleicht zwei Jahren zusammen mit der lokalen Bevölkerung zu erarbeiten. Hier sind wir gespannt auf entsprechende Vorschläge der Verwaltung.
Generell zur Innenentwicklung nur so viel: Wenn wir wirklich eine quantitativ bedeutsame und auch qualitativ akzeptable Innenentwicklung wollen – und wir sind davon überzeugt, dass dies der richtige Weg ist – dann müssen natürlich auch die personellen Ressourcen und eine effiziente Verwaltungsstruktur geschaffen werden. Nur so kann das zugegebenermaßen schwierige und arbeitsintensive Feld mit hohem Abstimmungsbedarf sowohl innerhalb der Verwaltung als auch mit der Bürgerschaft kontinuierlich vorangetrieben werden. Denn die vielfältig ermittelten Potenziale müssen ja faktisch so weit aufbereitet werden, dass darauf tatsächlich neue Wohnungen gebaut werden können. Der hierfür vom Gemeinderat schon erteilte Auftrag sollte nun in absehbarer Zeit auch umgesetzt und die erforderlichen Empfehlungen vorgelegt werden, wobei selbstverständlich eine enge Abstimmung mit den laufenden Organisationsuntersuchungen der verschiedenen Bereiche des neuen Baudezernates zwingend ist.
Die konkreten Flächenvorschläge für die neue Zeitstufe 1 können wir weitestgehend mittragen, wichtig ist für uns, dass vor allem Flächen für den Geschosswohnungsbau davon umfasst sind, auf denen ein relevanter Anteil dringend benötigter und vor allem preiswerter Mietwohnungen realisiert werden kann. Dass wir dabei maßgeblich auf die Unterstützung insbesondere des Landes bei der Bereitstellung von Fördermitteln des sozialen Wohnungsbaus angewiesen sind, brauche ich nicht zu betonen. Genauso wenig, dass in diesem Bereich die bisherige schwarz-gelbe Regierung viel zu wenig getan, stattdessen sukzessive gekürzt hat, und dass wir darauf setzen, dass nach dem 27. März eine andere Landesregierung hier ihrer Verpflichtung nachkommt. Was wir selbst tun können, beispielsweise mit der Stadtbau und unseren baulandpolitischen Grundsätzen, müssen wir selbstverständlich weiterführen, wo möglich sogar noch einen Zahn zulegen. Und dies beizeiten, denn wir werden solchen erschwinglichen Wohnraum vor allem in den nächsten paar Jahren brauchen, bevor dann – wenn die Statistiker Recht behalten – eine gewisse Entspannung durch eine Stabilisierung der Einwohnerzahl eintreten könnte.
Eine Fläche können wir jedoch nicht mittragen, die wir bereits bei der FNP-Erstellung nachdrücklich abgelehnt haben: die Höhe in Zähringen. Und seither hat sich an den Fakten nichts geändert - die Höhe ist aus unserer Sicht aus ökologischen Gründen für eine Überbauung zu wertvoll, außerdem sollte dieser Freiraum als Siedlungszäsur erhalten werden. Darüber hinaus ist das Areal auch für die Realisierung preisgünstigen Geschoss- und Mietwohnungsbaus, den wir ja primär schaffen wollen, ungeeignet.
Wir haben zwar bewusst keinen eigenen Antrag gestellt, die Fläche aus Zeitstufe 1 herauszunehmen, denn entscheidend ist nicht die Zuordnung in eine Stufe, sondern der erst später erforderliche Bebauungsplanaufstellungsbeschluss, dessen Ablehnung wir hiermit schon im Vorfeld ankündigen. Auch wenn man also die heutige Zeiteinstufung von Flächen noch lange nicht mit einer tatsächlichen Umsetzung verwechseln darf, werden wir dem kurzfristig Antrag der UL auf Herausnahme der Höhe aus Stufe 1 zustimmen und bitten um getrennte Abstimmung der darin enthaltenen Einzelpunkte.
Es lohnt eigentlich auch nicht, dass wir uns heftig um die heute den Vorlagen zugrunde gelegten Parameter streiten und diskutieren, ob die Bevölkerung jetzt um 0,1% mehr oder weniger wächst oder ob wir bis 2020 10 oder 15 ha Fläche mehr Wohnbauland benötigen oder weniger – das weiß ja heute eh kein Mensch. Viel wichtiger ist doch, dass die tatsächliche Entwicklung kontinuierlich überwacht wird (Stichwort Monitoring), damit wir bei Bedarf frühzeitig auf neue Entwicklungen reagieren können. Das Angebot potenzieller Flächen hierfür ist genügend groß, der „Mantel“ weit genug, so dass wir stets die Flexibilität haben, uns auf unerwartete Entwicklungen einzustellen. Hinzu kommt, dass es immer wieder - auch große - Innenentwicklungsflächen gibt, die plötzlich ins Gespräch kommen und an deren Verfügbarkeit zuvor kaum jemand gedacht hatte, zumindest nicht in absehbarer Zeit. Ich will nur das Beispiel der Ganter-Brauerei nennen, neben vielen kleineren Potenzialen, die sich allein in den letzten paar Jahren ergeben haben. Auch hier haben wir also noch ein nicht zu vernachlässigendes Polster.
Wobei natürlich niemand alles vollpflastern will (siehe deshalb die Stichworte: qualitative Innenentwicklung und Stadtteil-Leitlinien) und insbesondere wir natürlich froh darüber wären, falls sich der Flächenbedarf eher nach unten als nach oben entwickeln würde. Viel interessanter wird es in ein paar Wochen, wenn die Verwaltung ihren Vorschlag vorlegt, in welcher zeitlichen Reihenfolge diese Gebiete der Zeitstufe 1 tatsächlich umgesetzt werden sollen. Wir wollen hierbei eine eindeutige Priorität für Flächen, die sich für den Geschosswohnungsbau und speziell für Mietwohnungen anbieten und die auch zeitnah umgesetzt werden können. Doch selbst hier ist Gelassenheit angezeigt: der Bauausschuss und Gemeinderat können jederzeit durch einzelne Beschlüsse nachsteuern und Veränderungen vornehmen. Die heutige Vorlage bedeutet deshalb keineswegs eine strikte Vorfestlegung auf jedes Komma und jedes einzelne Baugebiet.
Die weitere Siedlungsentwicklung, sei es im Wohnbau- oder im Gewerbesektor, wird sich künftig sicherlich noch viel mehr im regionalen Kontext abspielen müssen, sind doch manche Entwicklungen zwischen den Kommunen oder bestimmten Teilräumen derzeit völlig gegenläufig. Entvölkerung mit all den negativen Aspekten für die Versorgungsinfrastruktur vor allem im ländlichen Bereich des Schwarzwaldes, Verdichtung und Bevölkerungszuwachs in der Rheinebene, v.a. in Städten wie Freiburg und dem sog. Speckgürtel. Hier einen sinnvollen Ausgleich zu finden ist schwer, denn die Konkurrenzsituation zwischen den Gemeinden verhindert zumeist eine sinnvolle Arbeitsteilung. Über zaghafte theoretische Planspiele, beispielsweise mit der Gemeinde Gottenheim, die ideal vom ÖPNV durch die BSB angebunden ist und als möglicher Standort für zusätzliche Wohnbebauung in Frage kommen könnte, sind die Möglichkeiten einer interkommunalen Zusammenarbeit aber noch nicht hinaus gekommen. Hier müssen wir langen Atem haben.
In diesem Zusammenhang will ich nur eine einzige Zahl nennen, die das Problem aber eindrücklich klarmacht:
Im Jahr 2009 gab es im gesamten Gebiet des RVSO (Achern im N, Müllheim im S, Breisach im W und Löffingen im Osten) einen Bevölkerungszuwachs von 2.323 EinwohnerInnen – mit 2.259 zusätzlichen EinwohnerInnen hatte die Stadt Freiburg daran einen Anteil von 97%! Das sind Zahlen des RVSO, bei dem unser Erster Bürgermeister ja der Verbandsvorsitzende ist, also sollten sie doch wohl zutreffen. Dass eine solche einseitige Entwicklung von den über 100 sonstigen Gemeinden, die zum Großteil über Bevölkerungsrückgänge klagen, nicht mit Hurrageschrei kommentiert wird, dürfte nachvollziehbar sein. D.h. auch wir in Freiburg müssen darauf achten, dass wir nicht durch ein übermäßiges Wohnbauflächenangebot den anderen Kommunen quasi die Einwohner abziehen – bei uns führt das zu Überlastungen, bei den anderen zu ernsthaften Problemen mit der Infrastrukturauslastung und der Lebensqualität der verbleibenden Bevölkerung.
Dass wir in diesem Zusammenhang mit der Flächenausweisung durchaus wirksam steuern können, hat Frau Köhler vom Stadtplanungsamt schon bei der Vorberatung im BA deutlich gemacht, als sie sagte: „Wer Bauflächen sät, wird Bevölkerung ernten“. Für eine attraktive Stadt wie Freiburg ist dies völlig zutreffend, das gilt natürlich nicht für die genannten Gemeinden in topografisch schwieriger Lage im Schwarzwald, die es dennoch in der Vergangenheit vergeblich mit der Neuausweisung billiger Wohngebiete versucht haben. Wir können also durchaus steuern: quantitativ durch die Bereitstellung von mehr oder weniger Neubaugebieten und qualitativ durch die Entscheidung, welche Art von Bauflächen wir zur Verfügung stellen, eher Flächen für GWB oder Flächen für EFH, also eher Flächen für preisgünstigen Wohnraum auch für weniger Verdienende oder nur Flächen für gutsituierte Häuslebauer – das ist natürlich jetzt plakativ zugespitzt, um die Gegenpole deutlich zu machen, in der Realität brauchen wir natürlich beides, doch wir wollen das Hauptaugenmerk auf die dringend erforderlichen Mietwohnungen richten.
Und deshalb komme ich jetzt zur dritten und letzten Vorlage: Zur Aktivierung der stadteigenen Flächen für den Wohnungsbau.
Hier haben wir als Stadt eine große Verpflichtung aus ökologischen und aus sozialen Gründen, vor allem die für den flächensparenden Geschosswohnungsbau und für die Schaffung von erschwinglichen Mietwohnungen geeigneten stadteigenen Flächen schnellstmöglich zur Verfügung zu stellen. Die Vorlage zeigt, dass hier in den vergangenen Jahren schon einiges umgesetzt wurde. Sind doch offensichtlich seit 2006 über 850 Wohnungen allein im Rahmen der Innenentwicklung auf städtischen Flächen realisiert worden. Dennoch müssen wir nun noch eine Schippe drauflegen:
Die verfügbaren städtischen Grundstücke (dazu zählen natürlich auch die Grundstücke der Stadtbau oder der Stiftungsverwaltung) müssen zügig und systematisch für eine Inwertsetzung aufbereitet werden. Dazu bedarf es einer effizienten Organisationsstruktur und entsprechender personeller Ressourcen (siehe Innenentwicklung generell). Das sollte aber weder den OB noch den Kämmerer schrecken, auch wenn es anfangs etwas kosten wird. Doch wenn es dazu führt, dass in den nächsten Jahren, in denen mit einer verstärkten Nachfrage nach Wohnungen zu rechnen ist, entsprechende Grundstücke der Stadt an den Markt kommen, dann gibt’s natürlich wieder gute Einnahmen für Flächen, die bislang lediglich als stille Reserven und allenfalls mit geringstem Buchwert in den Büchern der Stadt standen. Der anfängliche Kostenaufwand refinanziert sich mit absoluter Sicherheit in allerkürzester Zeit. Das ist zwar nicht das Hauptziel – denn dieses ist ja die Schaffung preisgünstigen Wohnraums – aber sicherlich ein nicht unerwünschter Nebeneffekt.
Dass die Verwaltung nun mit fünf recht großen Flächenpotenzialen anfangen möchte, u.a. dem Breisacher Hof und bei Alemannia Zähringen, ist in Ordnung. Denn wir sollten da einsteigen, wo auch wirklich eine erkleckliche Zahl von Wohneinheiten entstehen kann und uns nicht mit Einzelbauplätzen verzetteln. Doch angesichts der ganz erheblichen Reserven von kleineren Flächen, auch in den Ortschaften und auch bei untergenutzten Erbbaugrundstücken, lohnt es sich, rechtzeitig Gehirnschmalz zu investieren, um auch in diesem Segment eine Aktivierungsstrategie zu erarbeiten. Dabei sollte auch dem freien Markt eine Rolle zukommen, denn die Verwaltung wäre sicherlich überfordert, sich um die Vermarktung vieler Dutzend Kleinstbauflächen zu kümmern.
Wenn zudem die Leitplanken für die Nutzung solcher Innenentwicklungspotenziale eingezogen sind (siehe auch das Stichwort „Stadtteil-Leitlinien), könnte man auch privaten Dritten bei der Aktivierung diese Flächen eine lange Leine lassen. Die Verwaltung ist hier gefordert, in enger Abstimmung zwischen Baudezernat und Finanzdezernat, wo ja die städtischen Liegenschaften ressortieren, eine entsprechende Konzeption zu entwickeln und dem Gemeinderat eine Art strategisches Flächenmanagement vorzulegen. Der neue Baubürgermeister hat schon signalisiert, dass für dieses Thema eine Art Task Force eingerichtet werden soll. Wir sind gespannt!
Genauso bedarf es einer flexiblen Vermarktungsstrategie für die städtischen Grundstücke: Wir brauchen einen Katalog, eine Art Bauchladen, aus dem wir je nach Fläche und nach den Vorstellungen, was darauf entstehen soll, die Vergabekriterien zusammenstellen.
Nicht alles darf nach Höchstpreisen vergeben werden, im Einzelfall in Herdermer Hanglage ist das aber auch o.k. und angezeigt - ansonsten müssen jedoch jeweils unterschiedliche Kriterien angelegt werden:
Einmal können das Festpreise des Gutachterausschusses sein, ein anderes Mal können Qualitätskriterien festgesetzt und dann zum Höchstpreis ausgeschrieben werden, wieder ein anderes Mal können wir fixe Preis festlegen und dann den Anbietern mit dem überzeugendsten Konzept den Zuschlag geben. Auch Grundstückspreisermäßigungen - beispielsweise bei der Realisierung preisgünstiger Mietwohnungen zu festzulegenden Konditionen - müssen stärker genutzt werden. Die Verwaltung ist hier aufgefordert, uns einen entsprechenden Katalog der Möglichkeiten vorzulegen und bei wesentlichen absehbaren Grundstücksgeschäften frühzeitig in den zuständigen Gremien zu beraten, welche konkreten Vorgaben in konkreten Einzelfällen gemacht werden sollen.
Sehr geehrte Damen und Herren, jetzt habe ich doch recht lange geredet, aber ich denke die drei Vorlagen haben es verdient, dass wir uns etwas ausführlicher mit dem Thema nachhaltige Siedlungsentwicklung und der Verantwortung der Stadt für die Bereitstellung von ausreichendem und bedarfsgerechtem Wohnraum und auch Gewerbeflächen beschäftigen.
Ich meine die Grundlagen dafür haben wir gelegt und zwar in ökologischer, sozialer und ökonomischer Verantwortung. Dass wir dennoch sicherlich nicht alle Probleme zufriedenstellend klären können, ist genauso klar. Aber ich bin der Auffassung, wenn wir die skizzierten Wege mit Engagement verfolgen und umsetzen, haben wir das uns Mögliche getan, und was kann man denn schon mehr verlangen?
